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買屋、賣屋常見問題

買屋 賣屋

買屋相關專有名詞

  • 建蔽率要怎麼算?

    建蔽率指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)與基地面積之比例。

  • 容積率要怎麼算?

    容積率指每層﹝不包括地下室﹞樓地板面積之和與基地面積之比,舉例來說地100坪,每層樓地板面積和250坪,容積率即為250%。

  • 公設比是什麼?

    即公共設施分擔持分面積佔房屋權狀面積的比例。 在計算公設比時,因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃,開發商有時為了降低或增加公設比,會以停車位所佔的面積做增減處理,通常停車位的面積大約在十到十二坪間為合理值。

  • 不動產說明書有哪些內容

    房仲公司對所銷售之房屋製作的說明書,內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。

  • 何謂嫌惡設施?

    嫌惡設施指的是房屋週遭一般認為會降低居住品質、影響生活機能的相關設施,常見的例如機場、焚化爐、殯儀館、基地台、高架道路、墳墓、垃圾場、工廠、變電所...等。嫌惡設施會造成房價下跌,與鄰近區域行情產生價差,建議購屋前要查詢清楚喔。

  • 什麼是室內裝修許可?

    內政部於 96 年 2 月 26 日以台內營字第 0960800834 號令指定「非供公眾使用建築物」之集合住宅及辦公廳,除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外,其任一戶有下列情形之一者,應申請建築物室內裝修審查許可:1、增設廁所或浴室。2、增設 2 間以上之居室造成分間牆之變更。

  • 什麼是斡旋?

    所謂斡旋金,是買方看中意房子後,如發生買賣雙方對價金或付款方式有差距的情況,由買方交付相當之金額,委仲介代理人在一定期間內向賣方展現誠意並爭取達成買方要求,否則斡旋金必須無息全額退還。如果賣方承諾了您的承買條件並簽收時,斡旋金即轉成為定金,成為買賣價金的一部份。

貸款相關名詞

  • 寬限期是什麼?

    寬限期內只繳利息不還本金,寬限期後再償還本金,一般期限最長達5年

  • 何謂「本金平均攤還」

    銀行按照客戶的貸款金額,將本金平均攤還在貸款期間裡,每期所償還的本金都一樣,利息是按貸款餘額來計算。

  • 何謂「本息定額攤還」

    利用年金計算方式,算出貸款人於未來還款期間內每期應平均攤還的本息,每期所應還款金額都一樣,但每期金額中所包括的本金與利息大小都不相同。

  • 放款金融機構

    一般房貸申請可透過幾個管道,包括銀行、壽險公司甚至是農漁會等,都是民眾較常申請房貸的金融管道。

  • 何謂擔保品

    在借款時提供擔保品,如不動產、有價證券、信用保證機關的保證等。如此其利率會比無擔保品要來得低,但如果借款人無法償還時,銀行將有權變賣這些擔保品。

  • 何謂一順位、二順位

    一順位房貸:以房地產作為抵押標的向銀行借款。 二順位房貸:二順位房貸俗稱「二胎房貸」,指房屋持有人將房子拿去向另一家銀行抵押借錢,當貸款戶無法正常繳款時,因為第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一順位銀行之後,銀行必須承擔較高的風險,因此利率比一般房貸高很多,而且貸款成數有限。

  • 何謂理財型房貸

    目前市場上的理財型房貸可分為週轉性、回復性與綜合性三種。 所謂週轉性理財型房貸,即是銀行給予的額度可隨借隨還,同時只針對動用額度部份計息。至於計息方式,則有月息與日息兩種;回復性理財型房貸,其房貸額度一次撥放,貸款人按期清償的房屋貸款的本金部分,可再轉作為貸款人透支之用;綜合性房貸則是結合上述兩種理財型房貸優點,不只提供購屋資金,還另外加附一筆周轉金供申貸人使用。 理財型房貸在傳統的房屋貸款額度中,搭配可隨借隨還的循環透支額度。並可將貸款人每個月所繳還的房貸本金,自動轉入循環額度中;也就是結合了傳統長期房屋貸款及短期理財週轉的功能,可確保申貸人資產的流動性與獲利性,減少亟需資金的窘境,或是因此犧牲的投資機會。

  • 何謂公司貸

    預售案交屋時,若遇有景氣變動或個人貸款成數不足時,開發商可能提供短年期的公司貸款給消費者,不過報稅時無法扣抵公司貸的利息支出

稅務、建築法規專有名詞

  • 何謂「地政士」

    地政士,即過去一般人習稱的「土地代書」,因90年10月通過的「地政士法」而正名。地政士須通過專技特考或檢覈考始能執業,業務範圍為接受房地產權利人及義務人委託,代辦申請土地登記移轉之業務,依地政士法第16條的規定,地政士得執行下列業務:
    代理申請土地登記事項。
    代理申請土地測量事項。
    代理申請與土地登記有關之稅務事項。
    代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
    代理申請土地法規規定之提存事項。
    代理撰擬不動產契約或協議事項。
    不動產契約或協議之簽證。
    代理其他與地政業務有關事項

  • 何謂「土地公告現值」

    係指直轄市或縣(市)政府對於轄區內土地,經常調查其地價動態,將地價相近的土地劃為同一地價區段,並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,據以編製土地現值表,於每年一月一日公告之地價,以作為政府課徵土地增值稅的依據。

  • 何謂「公告地價」

    政府舉辦規定地價或重新規定地價時,參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告之地價,其作用係供土地所有權人申報地價,並據以課徵地價稅,每兩年重新評定一次。

  • 何謂「申報地價」

    土地所有權人在公告期間所申報的地價稱作申報地價。公告期間未申報地價者,以公告地價百分之八十為申報地價;申報的地價超過公告地價百分之一百二十者則以公告地價百分之一百二十為其申報地價,低於公告地價百分之八十者,可以按照其申報的地價照價收買或以公告地價百分之八十為申報地價。

  • 何謂「房地合一稅」

    105年起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得係按實價課稅,達到租稅公平。

  • 何謂高價住宅

    中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定,座落於臺北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。座落於新北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。座落於臺北市及新北市以外之國內地區者:鑑價或 買賣金額為新臺幣四千萬元以上。

  • 何謂豪宅稅

    以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多,其稅負明顯偏低,為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產及贈與稅,期使課稅更趨公平合理。

  • 何謂房屋標準單價

    房屋標準單價係依房屋構造、用途類別及總層數等三種構成要件計算而來,是房 屋評定現值之評價項目之一,為房屋稅稅額計算基準。

  • 何謂路段率

    街路等級調整率,一般通稱路段率,是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準。所以,除不同的街路會有不同的路段率外,同一條街路也會因其各段落之商業交通繁榮及便利情形不同,分段評定不同的路段率。

稅務、建築法規專有名詞

  • 何謂「地政士」

    地政士,即過去一般人習稱的「土地代書」,因90年10月通過的「地政士法」而正名。地政士須通過專技特考或檢覈考始能執業,業務範圍為接受房地產權利人及義務人委託,代辦申請土地登記移轉之業務,依地政士法第16條的規定,地政士得執行下列業務:
    代理申請土地登記事項。
    代理申請土地測量事項。
    代理申請與土地登記有關之稅務事項。
    代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
    代理申請土地法規規定之提存事項。
    代理撰擬不動產契約或協議事項。
    不動產契約或協議之簽證。
    代理其他與地政業務有關事項

  • 何謂「土地公告現值」

    係指直轄市或縣(市)政府對於轄區內土地,經常調查其地價動態,將地價相近的土地劃為同一地價區段,並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,據以編製土地現值表,於每年一月一日公告之地價,以作為政府課徵土地增值稅的依據。

  • 何謂「公告地價」

    政府舉辦規定地價或重新規定地價時,參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告之地價,其作用係供土地所有權人申報地價,並據以課徵地價稅,每兩年重新評定一次。

  • 何謂「申報地價」

    土地所有權人在公告期間所申報的地價稱作申報地價。公告期間未申報地價者,以公告地價百分之八十為申報地價;申報的地價超過公告地價百分之一百二十者則以公告地價百分之一百二十為其申報地價,低於公告地價百分之八十者,可以按照其申報的地價照價收買或以公告地價百分之八十為申報地價。

  • 何謂「房地合一稅」

    105年起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得係按實價課稅,達到租稅公平。

  • 何謂高價住宅

    中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定,座落於臺北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。座落於新北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。座落於臺北市及新北市以外之國內地區者:鑑價或 買賣金額為新臺幣四千萬元以上。

  • 何謂豪宅稅

    以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多,其稅負明顯偏低,為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產及贈與稅,期使課稅更趨公平合理。

  • 何謂房屋標準單價

    房屋標準單價係依房屋構造、用途類別及總層數等三種構成要件計算而來,是房 屋評定現值之評價項目之一,為房屋稅稅額計算基準。

  • 何謂路段率

    街路等級調整率,一般通稱路段率,是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準。所以,除不同的街路會有不同的路段率外,同一條街路也會因其各段落之商業交通繁榮及便利情形不同,分段評定不同的路段率。

買屋常見問題

  • 交屋前、後若發現有漏水,要如何處理?

    交屋前若發現有漏水,則依買賣契約書約定辦理。交屋後半年內若發現有漏水,且符合信義房屋提供的漏水保固服務內容(可參閱購屋保障服務說明書),即可向您的服務人員通知,申請提供漏水保固服務。漏水保固保障制度:https://www.sinyinews.com.tw/sinyipedia/buyqa/107

  • 買屋有附送傢俱嗎?

    一般來說是固定物交屋(如鐵窗、馬桶等),就是不含傢俱。有些物件會附傢俱,視個案而定,可以再與賣方討論是否附贈傢俱。

  • 粗算租屋投報率的計算方式?

    月租金*12(月)=年度租金收入。 年度租金收入/銷售總價*100%=投報率。 EX:例如每月租金收入10,000元,銷售總價為500萬,粗算投報率算為:10,000*12=120,000,120,000/5,000,000*100%=2.4%投報率若是要算「淨投報率」還要扣掉1.貸款利息、2.稅金、3.裝潢費、4維修費、5管理費等相關成本,才會是比較精準的投報率。

  • 沒自備款可以買房嗎?

    不能。目前購屋至少要2-4成自備款,詳細仍以個人與房屋情形,請銀行評估貸款成數而定。

  • 公設比是如何計算的呢?

    1.無車位公設面積/總面積*100%=公設比2.有車位且車位坪數已從公設拆開公設面積/(總面積-車位面積)*100%=公設比3.有車位但車位坪數沒有從公設中拆開(公設面積-車位面積)/(總面積-車位面積)*100%=公設比通常車位坪數沒有從公設拆開要洽詢分店才會知道車位幾坪, 這部分因為會受到實際使用狀況影響,建議還是要透過業務人員了解比較精準。

  • 貸款500萬,利率假設2%,設定20年,我一個月要繳多少月付金?

    中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定,座落於臺北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。座落於新北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。座落於臺北市及新北市以外之國內地區者:鑑價或 買賣金額為新臺幣四千萬元以上。

  • 何謂豪宅稅

    25,294元。可至 https://www.sinyinews.com.tw/loan 試算。

  • 信義房屋向買賣方或租賃方收取服務報酬是多少?

    (1)買賣案件:原則上買方是收取相當於成交金額1%的服務報酬;賣方是收取相當於成交金額4%的服務報酬。但仍會因個案而做比例調整。(2)租賃案件:原則上承租方是收取相當於0.5個月租金的服務報酬;出租方是收取相當於1個月租金的服務報酬。但仍會因個案而做比例調整。參考: http://www.taipeihouse.org.tw/news/cknews.asp?ID=1881&CID=1 (北市不動產仲介同業公會-服務報酬標準之解釋說明)

  • 買賣服務費的繳納方式有哪些?

    (1) 帳戶轉帳/臨櫃匯款。
    (2) 現金付款。
    (3) 支票付款。說明-仲介費用轉帳與現金付款方式:業務同仁/秘書或客戶自行存(滙)款至信義房屋在合庫或玉山的虛擬帳戶(不是履約保證專戶),由分店秘書列印玉山或合庫虛擬帳戶的轉帳(滙款)單,由同仁或客戶自行去銀行轉滙。服務費會開立統一發票給客戶。

  • 買屋時,買方需負擔的費用有哪些?

    1. 契稅
    2. 印花稅
    3. 已公告未到期之工程受益費
    4. 買賣地政規費(包括買賣登記費、書狀費、謄本費)
    5. 抵押權設定之地政規費(包括設定登記費、書狀費、謄本費)
    6. 銀行貸款查詢、作業費(視各申請銀行之規定),也有銀行取名開辦費
    7. 房屋火災、地震保險費
    8. 簽訂買賣契約之簽約費
    9. 買賣代書費、抵押權設定代書費
    10.仲介服務費※工程受益費備註工程受益費徵收條例第二條:各級政府於該管區域內,因推行都市建設,提高土地使用,便利交通或防止天然災害,而建築或改善道路、橋梁、溝渠、港口、碼頭、水庫、堤防、疏濬水道及其他水陸等工程,應就直接受益之公私有土地及其改良物,徵收工程受益費。工程受益費徵收條例第六條:就土地及其改良物徵收之工程受益費,於各該工程開工之日起,至完工後一年內開徵。第一項受益範圍內之土地及其改良物公告後之移轉,除因繼承者外,應由買受人出具承諾書,願依照規定繳納未到期之工程受益費,或先將工程受益費全部繳清,始得辦理移轉登記;經查封拍賣者亦同。臺北市工程受益費徵收費率自治條例臺北市政府100、7、12府法三字第10032141000號令修正全文4條(原名稱:「臺北市工程受益費徵收費率標準」)第三條:本市市區各項工程,其工程受益費徵收費率為零。故表示台北市沒有工程受益費。

  • 透過信義房屋購屋,但當初買賣契約書遺失,能夠補發嗎?

    若為5年內成交之客戶,買、賣方本人及登記名義人申請時需檢附身分證明文件影本(如健保卡、駕照、身分證等),並需填寫契據調閱申請單(申請單可洽分店索取),本公司將於收到您申請資料後3~5個工作日內提供予您。